不動産マイソクの見方を学ぼう！

マイソクとは？

 

マイソクとは不動産仲介業から、お客様に対して

物件の情報を一枚のシートに要約させた資料の通

称のことを言います。

 

マイソクは情報会社の社名が由来のようです。

 

主に間取り図や地図、物件の概要などを載せてい

ますが、仲介会社によって記載されている内容も

細かな所では違っています。

 

ここではマイソクの主に右側にあたる部分の意味

を説明していきたい思います。

 

マイソクの主に右側にあたる部分、土地の権利や

法令上の制限等を理解することで、この物件の持

つ本当の価値が分かってきます。

 

仲介会社によっては記載されていない部分も多く

はありますが、最低限意味を理解することで、物

件を選ぶにあたって物件の持っているポテンシャ

ルが分かる様になります。

 

ぜひ理解していただきたいと思います。

 

 

 

➀私道

 

私道とは、個人や団体が所有している土地を道路

として使用 しているものを私道といいます。

 

土地に面する道路が私道の場合は、基本的に個人

で道路の補修等に関する維持管理を行わなくては

なりません。

 

➁土地権利

 

土地の権利には所有権と借地権とがあります。

 

所有権は自身の名義にすることができる土地のこ

とを言い、借地権は土地の所有者に対して使用料

を定期的に支払いを行います。

 

借地権の設定期間は一般定期借地権の場合は50年

以上と定められています。

 

契約期間満了時には更地にして、土地の所有者に

変換する必要があります。

 

また貸主は土地を自身で使いたいからなどの理由

に、契約期間の途中解約は出来ないものとなって

います。

 

これは例えば建物に住んでいる人のための権利保

護を目的としています。

 

➂地目

 

地目とはその土地における利用状況による区分を

言い、宅地、田、山林、畑、雑種地など23の区分

に分かれています。

 

基本的には地目が宅地でないと住宅を建てること

は出来ません。

 

田、山林、畑、雑種地の場合でも、地目を宅地に

変更する許可をもらえれば、建築は可能となりま

す。

 

ただし、都市計画法、建築基準法、農地法、森林

法などの制限によって変更が出来ない場合土地の

方が多いです。

 

➃接道

 

建築基準法によって幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上の

接道の義務が発生します。

 

これは災害時に孤立しないためのものであり、防

火や救急搬送車両の通行確保の目的としても定め

られています。

 

簡単に言いますと、道路に面していない土地には

建物が建てられないという事です。

 

個人や団体が所有している私道によっても基準を

満たせば建築可能です。

 

 

接道する道路幅は4ｍ以上なければなりませんの

で、新たに土地などを購入する際は4ｍ以下の接

道しか無い場合はセットバックを行わなければな

りません。

 

例えば、3ｍ幅しかない向かいに他の人が土地を

所有している、道路の面する土地を購入した場

合は0.5ｍセットバックを行わなくてはなりませ

ん。（道路の中央から2ｍ）

 

セットバック部分を道路とみなされ、残りの部分

を敷地面積とする為、建物を建てれる範囲が単純

に狭くなってしまいます。

 

➄都市計画

 

国や行政主導による都市計画を容易に実現させる

ために、出来た法立となります。

 

無秩序に建物を建てることを規制するための法立

となっていて、主に市街化区域と市街化調整区域

と区分し、それぞれの区域における様々な措置を

定めています。

 

マイソクでは主に市街化区域と市街化調整区域の

2種類が多く記載されています。

 

市街化区域

すでに市街化を形成している区域、および、概ね

10年以内に優先勝つ市街化を図るべき区域。

 

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域。

とそれぞれの定義となっています。

 

簡単に言いますと、市街化調整区域では建物の建

築は市街化区域より難しいことになります。

 

➅用途地域

 

用途地域とは市街化区域内に国や行政が定めた、

都市計画を行って行く上での建築出来る用途を分

けた地域のことを言います。

 

例えば工場は工業地域と名の付く用途地域では、

建設は可能ですがその他の用途地域では、建築

できないもしくは制限が設けられています。

 

住宅は工業専用地域になっているところでは建設

が出来ないものとなっています。

 

用途地域は12種類に分けられていて、それぞれの

用途で建設出来るものが制限されています。

 

建物の用途により用途地域は限られてきますので、

しっかりと見極めなければなりません。

 

 

 

 

 

➆建ぺい率・容積率

 

建ぺい率とは敷地面積に対してどれだけの割合、

建築物の建築面積にできるかを言います。

 

容積率とは建築物の延べ床面積(各階の総面積）

が敷地面積に対してどれだけ建てれるかを言いま

す。

 

建ぺい率・容積率ともに割合が大きくなればなる

ほど建築物の大きさも大きくすることができます。

 

 

➇その他の法令上の制限

 

実はその他に記載されている法令上の制限が非常

に重要で、さらに多岐にわたって記載されていま

す。

 

その他に記載されている事項をしっかりと把握し

ていくことで、物件の良し悪しも理解できるはず

です。

 

その一例を抜粋して説明します。

 

防火地域

 

人口が密集している区域に主に指定されています。

 

建物の規模にもよりますが、防火地域に指定され

ると外壁や屋根等を耐火建築物にしなければいけ

ません。

 

準防火地域

 

防火地域より規制は少し落ちるが、同じように外

壁や屋根等を耐火建築物にしなければなりません。

 

法第22条指定区域

 

防火地域・準防火地域以外の木造住宅がある指定

区域となります。

 

主に屋根を不燃材で作ることを定められており、

俗に「屋根不燃区域」とも言われています。

 

セットバック

 

建物の敷地は幅員4ｍ以上の道路に間口2ｍ以上設

置していなければならず、それ以下の幅員の道路

は道路の中心から2ｍの敷地まで後退させみなし

道路とする。

 

この敷地の境界線の後退の事をセットバックとい

う。

 

農地法

 

日本の農業生産を守るために作られた法律となっ

ています。

 

そのため勝手に田んぼや畑だったところに、建物

を建築することは出来ません。

 

田んぼや畑だった場所に、建物を建設して良い場

合であっても農地転用の届け出が必要となります。

 

砂防法

 

砂防法とは土砂崩れや土砂災害などを防ぐための法

律となります。

 

逆に言えば土砂崩れや土砂災害が発生する可能性が

あることを意味しています。

 

砂防地域内では、都道府県知事は土地の掘削、工作

物の新築等の一定の行為を禁止または制限されると

なっています。

 

がけ条例

 

市区町村によっても対応が変わりますが高さが

2,3ｍを超える高さのところにある建物は、がけの

傾斜を30度以下に抑えなければなりません。

 

 

 

 

第一種高度地区

 

高度地域の制限は各自治体によって異なってきま

すので、数字は変わりますが

 

下図のような赤枠が高さ制限となっていて、赤枠

の中にしか建築することができません。

 

 

第二種高度地区

 

高度地域でも第一種高度地区より第二種高度地の

方が規制は緩やかとなります。

 

 

 

都市機能誘導区域

 

都市機能を図るために医療施設や福祉施設、商業

施設等の都市機能を担う施設の誘導をする区域と

なります。

 

都市再生特別措置法

 

近年における急速な情報化、国際化、少子高齢化

等の社会経済情勢の変化に対応した都市機能の高

度化及び都市の居住環境の向上を図り、併せて都

市の防災に関する機能を確保するために発令され

ました。

 

目的としては、都市再生緊急整備地域における市

街地の整備を推進することです。

 

土地区画整理法

 

都市計画区域内の市街化を図る法律となります。

もともとの更地を区画開発することもあれば、以

下のような既存の区画を対象にして区画の再整備、

公園の新設などを行います。

 

 

 

 

移住誘導重点区域

 

別名コンパクトシティ計画とも言い、立地の良い

ところに集約して住むことを目的とします。

 

インフラや商業施設、病院などがしっかりと整っ

た街づくりを行っていく地域となります。

 

宅地造成等規制法

 

宅地造成により、がけ崩れ等の災害が生ずる恐れ

が大きく、規制の必要がある場所が宅地造成工事

規制区域に指定されます。

 

宅地造成工事区域が指定されると、区域内で宅地

造成をするには、工事着手前に知事の許可を得る

ことが必要となります。

 

文化財保護法

 

日本の文化財のうち重要なものを国が指定し特に

保護をしています。

 

土地などにも埋蔵されていることがあり、土地開

発を行う際には文化庁長官の許可が必要となりま

す。

 

景観法

 

市街化の景観を維持する法律となります。

 

地域の特性や個性を乱さないような建築デザイン

や色調を求められます。

 

 

⑨備考

 

備考の欄については法令規制以外の事項が多く記

載されています。

 

例えば学校区や近隣施設までの距離などになりま

す。

 

こちらも不動産会社により記載している事項は、

変っていきます。

 

その中でも重要な記載事項を紹介します。

 

浄化槽あり

 

浄化槽とは家庭内の敷地内にお設けられていて、

微生物の働きを利用して汚水を浄化し、きれいな

状態で放流する汚水処理施設となります。

 

市街化調整区域など下水管などが近くに通ってい

ない場合に、浄化槽を使って汚水を処理します。

 

浄化槽を使うことにより月々の下水利用料は掛か

りませんが、浄化槽の維持管理費が掛かってくる

ことになります。

 

建築条件付き

 

土地のマイソクなどにこのような記載があること

があります。

 

建築条件付きとは、その土地に建物を建設する

場合は、特定のハウスメーカーや工務店経由で

しか建物を建設できないことを意味します。

 

注文住宅をする場合、ハウスメーカーや工務店が

決まっていて、それから土地を探す場合には注意

が必要です。

 

 

まとめ

 

マイソクはA4の一枚に物件情報が要約されていま

す。

 

これを読み解くことにより、この物件の本当の価

値が分かり、自信の希望と本当に合っているのか

が分かってきます。

 

もちろん現地に見に行き体感することで、獲られ

る情報は、もっと多くありますが、現地を運ぶ前

に情報をしっかり精査することでより正確なもの

を得ることができます。

 

マイソクをうまく活用して、物件選びをすること

をオススメします。