不動産投資は立地が8割？
不動産投資は立地が8割？
不動産投資において一般的に 、立地の良いところ
で収益建物を建てれば8割かた成功すると言われて
います。
東京23区内だとか駅から5分圏内、大企業が近い、
モールなどの商業施設が近いなどです。
ただ立地だけにこだわりすぎて、そのエリアで何
が求められ例るのかを理解していなけば、ミスマ
ッチになっていまう場合があります。
なので立地の調査と同時に市場の調査も重要ポイ
ントとなります。
単に駅が近いからだけでこの物件は立地が良いと
判断すると、大きな落とし穴にはまることもある
ので注意すべきです。
エリアはどこが良いのか?
エリアを選ぶにあたって重要なのは、需要と供給
がつりあっているかどうかです。
都心部に物件を持ちたいと考える方は多いのです
が、供給もそれなりに多いので競争率は高くなり
ます。
そういった場合、新築から年数が経つにつれて家
賃の下落率が大きく下がっていってしまいます。
逆に郊外の場合でも周囲にアパートがないため、
常に満室という状態もあります。
都心部だから必ずしも安全という訳ではありませ
ん。
郊外においては大企業や大学の近くにアパートが
多く存在ケースがあります。
もちろん需要があるから多くアパートがあるので
すが、その場合、供給過多になっているケースが
ほとんどです。
供給過多になれば築古になるにつれて空室率も目
立ってきますし、さらに企業や大学が移転してい
ってしまえば破綻してしまう恐れもあります。
そういった意味では都心、地方どちらが良いかな
どは一概には決めれないのです。
そこで1番大事なのは市場調査をして需要と供給
のバランスを調べるという事になります。
たとえ地方のマーケットは少くても、需要さえ
あれば空室は無くなります。
しっかり需要と供給のバランスが合っているので
あれば、地方でも不動産投資として成り立つので
す。
エリアに合った客層
エリアだけでなく客層の属性を見極める。
属性とは学生や単身者、家族などです。
例えば需要と供給のバランスがベストな所を見
つけたとしましょう。
そのエリアの属性が求める物件に対してミスマ
ッチの物件を立てても、入居者は増えません。
近くに大学がある場合だとワンルームの需要あり
ます。
そのように分かりやすいのなら良いのですが、そ
うでない場合があります。
むしろそういった分かりにくいエリアの方が競合
が少ないものなので、むしろ狙い目だったりしま
す。
ですので、しっかりと市場調査を行いましょう。
地元の不動産業社に聞きこむ
市場調査を行う最も効率よい方法は、そのエリ
アの仲介不動産業者に聞き込みをするという事
です。
エリアの事は熟知してますので、需要と供給の
バランスが見えてくると思います。
また対象エリアを歩いて肌で感じることも良い
でしょう。
面倒な方はグーグルマップを使って、疑似的に
歩くのも良いかと思います。
ポータルサイトでリサーチ
ポータルサイトのホームズの不動産投資用サイト
見える！賃貸経営 | LIFULL HOME’S 不動産投資
では空室率や賃貸相場などさまざまなデータが
出ていますので、そのデータを使って需要と供
給のバランスを見極めます。
築何年の物件がいくらの相場の賃料なのか、過
去、どのぐらいの賃料で入居が決まっていった
のか、どのような間取りに需要があるのかを調
べていくことにより、物件の仕様やエリアが把
握できてきます。
エリアの未来を考察
周知のとおり日本の人口は減少していきます。
人口減少に合わせて賃貸物件の需要も下がる
一方です。
ですが地域によって減少率も変わってきますの
で、その点を調査し予想を立てます。
参考ポータルサイト
あとはミクロ分析で言うと、投資対象エリアに
ある大企業の今後の営業成績などの把握も重要
です。
営業成績不振による事業規模縮小で、人員削減な
どされた場合、入居者が減ってきます。
大学においても現在の少子化傾向は、大学自体の
存続の有無にも関わってきます。
ですのでマイナーな大学が立つエリアでの需要を
見込むのは、少子化によって今後難しくなって行
くのかもしれません。
他にいろいろと地域の特性によって変わってきま
すので、地域特性を見極めながら考察していけば
よいでしょう。
まとめ
競合が多い＝投資家が多い
投資家が多いという事は、そのエリアの他の物件
もそれなりに運営をしっかりと行っていきます。
そうなると最終的には価格競争となり収益の悪化
につながってしまいます。
一方少しエリアがズレただけでも、需要と供給の
バランスが変わり競合相手も、投資家から地主さ
んと変わる場合があるので不動産投資は事業運営
という認識を持ってさえすれば、エリアで優位に
運営を進めることも可能となります。
不動産投資は事業運営という感覚をもって、エリ
ア分析をして行けば、需要と供給のバランスが良
いエリアが見つかると思います。
見つけた場合でも未来予測も行い、それに伴い出
口戦略を見据えた不動産投資を行っていくと良い
でしょう。
不動産投資について知りたい方はこちら
