不動産投資は法人化するべき？
目次
不動産投資は法人化するべき？
不動産投資を行うにあたって法人にして、不動産
投資を行った方が良いなどと聞いたことはありま
せんか?
法人化することでいろんなことが優遇されること
から、不動産投資をされている人は皆さん法人化
するのが良いと口をそろえて言うのです。
では実際に法人になったらどんなメリットがある
のか？その点について説明したいと思います。
まず法人になるタイミングですが、今後複数の不
動産物件を持たれるのであれば最初の1棟目購入
から法人化しても良いでしょう。
それだけ法人での不動産投資を行うメリットが
あります。
会社の形態は「株式会社」「合同会社」
「合名会社」「合資会社」の4種類ありますが、
その中で不動産投資においては「株式会社」
「合同会社」が向いています。
株式会社とは株式の総額を限度とする株主が
出資人となる会社、1人でも株式会社は設立可
能です。
合同会社とは会社の社員、全員が出資者となり、
共同で会社の責任を負います。
合同会社の設立費用は10万円前後に対して株式
会社の設立費用は、25万円前後となります。
特に理由が無ければ、合同会社での設立が良いで
す。
会社の種類としては「不動産所有会社」として行
います。
保有法人は資産そのものを法人で所有することで、
法人スキームと節税スキームの恩恵を受けること
ができます。
法人になることでのメリット
個人の所得税
法人税が安い
不動産投資での利益が数百万円程度であっても本
業の収入と家賃収入は合算され、累進課税により
最高税率で半分近くの所得税がかかってきます。
そうなると物件を多く持ち利益を上げれば上げる
ほど、支払う税金は高くなっていきます。
法人の場合は年間８００万円までの利益に対して
地方税法人税合わせては25％と低い税率に抑えら
れます。
また経費も計上できるのでさらに利益が低く抑え
られた分、税金も低くなります。
物件売却時の税が安い
個人として保有していた不動産資産を売却した場
合、保有期間が５年以下で売却した場合、売却に
対する税金は39％＋復興特別所得税特別と非常に
大きな税金額を支払うことになります。
一方法人では同じ保有期間が５年以下で売却した
場合でも25％程の税率となります。（今現在は重
課の課税停止措置）
個人での長期譲渡所得（5年を超える保有）の場
合、個人は20％+復興特別所得税特別が掛かりま
す。
法人を複数設立できる
法人税は現在800万円を超える部分に対しては35％
程の法人税や地方税がかかってきます。
ですが最小1物件に対して1法人でも設立できるので、
複数法人を設立することで最小の法人税率を適用さ
せることも可能です。
損金の繰越期間が長い
その他は役員報酬を身内などに支払うことによって、
法人は損金扱いとなり最適な税率にできるように調
整できます。
また赤字となった場合に欠損金の繰り越しが、個人
で3年間だが法人では9年間となります。
法人の活用方法
生命保険を活用する
法人の収入をそのまま役員報酬としてすべて支払
うと個人の所得が増えていき、それでは法人した
意味が無くなってしまいます。
そこでお金を個人に移したいという場合は経営者
向けの保険を使います。
例えば1,000万円を個人に移したい場合は1,000万
円の生命保険に入ります。
この保険を解約すると解約返戻金として戻ってき
ます。
この解約返戻金は一時所得ですので、2分の1に
対して所得税がかかることになります。
2分の1に対して所得税がかからない為、節税と
なり手残りが多くなります。
またこの保険は半分が損金計上、半分が資産計
上として処理されるのが一般的となります。
法人は生命保険を使うことによって利益が繰り延
べされるので、利益のコントロールが可能となり
ます。
クレジットカードを活用する
法人名義でのクレジットカードを作ります。
そのクレジットカードを経費専門として使用する
ことで、経費の一括管理もしやすくなります。
またクレジットカードを利用する最大のメリット
はマイルなどのポイントが貯まっていくという事
です。
法人のポイントは税務上「事業所得の雑収入」に
考えられますが、貯めておくだけなら特に税務処
理をする必要はありません。
貯まったポイントを経費削減に充てることができ、
交通費に充てたり会社の備品をポイントで購入す
ることもできたり、商品券や金券と交換してプレ
ゼントとして渡すことにより額面の金額が経費と
して計上出来ます。
クレジットカードのポイントは多岐にわたり有効
活用ができるので、法人用クレジットカードは必
ず作っておくべきと考えます。
まとめ
法人化することによって個人の所得を、法人化し
た会社を通じて法人や家族に分散することで、税
率を引下げ、所得税・住民税・事業税の節税を図
ることができますのちにかかる相続税の対策にも
なります。
法人税は一昔前に比べ格段に低い水準の税率とな
っていますので、大規模に不動産収益を今後、増
やしていきたい方は法人化した方がメリットは大
きいものとなります。
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