不動産投資を知りたい！
不動産投資とは?
投資の格言でこのような言葉を聞いたことはあり
ますか?
卵を一つの籠に盛ってはいけない
これは一つの籠に卵を全部入れていてその籠を落
とした時に、卵がほぼ全部割れてしまうことを言
い、逆に複数の籠に分けて入れておけば一つの籠
を落としたとしても、すべて割れることはない事
を言います。
投資で当てはめるとリスク分散となりますね。
カテゴリー別でいえば、株、不動産、純金積立、
積立年金、保険、国債、などに分けられます。
また一つのカテゴリーの中にもいろいろ種類が
あるので、種類別にリスク分散することも良い
でしょう。
ここでは不動産投資について説明していますが
カテゴリーの一つである不動産投資の種類って
いくつあるのでしょうか?
不動産投資は主に以下のものが考えられます。
- 一棟投資
- 区分投資
- 戸建て投資
- 駐車場
- トランクルーム
- 民泊
- サ高住
- ランドバンキング
- グループホーム
などなど他にもありますが、とにかく種類は多い
です。
それぞれの特性はまた今後記載していこうと思い
ます。
不動産の利益とは?
インカムゲインとキャピタルゲインの考え方の二
通りがあります。
インカムゲインとはある資産を保有することで安
定的・継続的に受け取ることのできる現金収入の
ことを言います。主に家賃収入などです。
キャピタルゲインとは保有している資産の価格が
値上がりすることによって得られる利益（リター
ン）を言います。売却益です。
これはどちらを狙うのか？もしくは両方狙うのか?
は不動産の種類によって変わってきます。
また投資先それぞれの特性を理解していないと利
益を取れませんので、しっかりと理解したうえで
投資してください。
インカムゲインとキャピタルゲインどちらにして
も不動産投資の利益の源泉は「スプレッド」にな
ります。
この考え方は非常に簡単で、高い賃料収入もしく
は高い売却益と低い借り入れ金利の差額(スプレ
ッド）を狙えばいいのです。
高い賃料もしくは高い売却益を狙うには付加価値
をつける事で可能です。
付加価値とは土地に新築の建物を建てる事、リフ
ォームすることデザイナーズの建築にすることな
どにより利益の上乗せをすることを言います。
低い借り入れ金利については現金一括での購入が
理想ですが、通常は借り入れしますのでなるべく
低い金利の金融機関を狙いたいところです。
そうすることでスプレッド差が広がり利益が大き
くなっていきます。
日本の不動産市場では
日本では周知のとおり出生率の減少で今後、人口
は確実に減ってきます。
人口が減るにつれ需要が必然的に減っていきます
ので、不動産の価格は下落基調です。
土地に限っては都市部や新幹線やリニアの駅近く
などの値上がりはまだ多少期待できますが、全体
的には下がっていく一方です。
また日本の建物価格は基本的に買った時がピーク
となっているものが多いので、値上がり益を狙う
ことはまず難しいでしょう。
今後不動産投資で利益を狙うのであれば日本の都
市部での不動産によるインカムゲイン狙いで高い
賃料収入（ＮＯＩ）と低金利による広いスプレッ
ド（差額）を取りに行く手法が利益を得やすい手
法となります。
日本の金利は海外と違い非常に低いところで推移
しています。
今はその低い金利を利用することが得策です。
海外の不動産市場では
日本と違って香港、台湾、フィリピン、英国、
タイ、シンガポールなどは賃料収入と借入金利の
スプレッドが非常に狭いかむしろ借入金利の方が
高くて逆ザヤとなっているので、賃貸収入による
利益は残りにくいものとなっています。
一般的に海外不動産と言えば経済成長⇨インフレ
⇨賃料上昇⇨収益アップ⇨物件価格上昇のキャピ
タルゲインに期待する投資であり、日本とは全く
状況が異なります。
サラリーマンの銀行融資枠
サラリーマンの銀行融資枠は一般的に年収の10～
20倍、融資対象は年収700万円か1,000万円の貯蓄
がある方と言われています。
これは各銀行によって基準は変わってきますので
一つの銀行にとらわれず複数の銀行を回られ確認
する事をおススメします。
銀行融資は都市銀行より地方銀行の方が比較的融
資をしてくれやすいので、都市銀行での融資が難
しい方はお住まいの地域の銀行をあたられること
が望ましいでしょう。
数年前まではフルローンでの融資も可能でしたが
今現在は物件の1割から2割は頭金で用意できない
と、融資が難しい状態となっています。
これは2020年現在の日本の賃貸物件は供給過多
の状態にあり、国や銀行も懸念を持っており融
資条件を引き締めしている状態です。
今後も融資条件は厳しくなる方向で見ておいた
方が良いかもしれません。
