16 契約の流れとローンの申し込み②

売買契約書

 

売買契約書はお客様のためにはもちろんのこと、

自社・自分を守るために細心の注意をはかって

作成しなくてはなりません。

 

なぜかと言えば仲介会社が仲介に入っている不

動産売買契約で売主・買主間でトラブルがあっ

た場合、その処理については、仲介会社が共同

で行うことになるからです。

 

トラブルの発端が契約書の記載ミスなどの場合、

契約書を売主担当業者、買主担当者どちらが作

成したかは関係なく仲介業者全てが共同で責任

を負うことになります。

 

不備や漏れが無いようしっかりと作成しましょ

う。

 

契約書の作成はとても難しいように感じる方も

多いと思いますが、実はとてもシンプルな内容

です。

 

表面は物件の表示(売買対象物),買主の契約

の履行(約束)内容・売主の契約の履行(約束)

内容、特別な約束がある場合の記載(特約)な

どであり、具体的には下記の内容になります。

 

売買対象物の表示・売買代金・手付金の額・引き渡しの時期

 

・契約の解除関係の日時・ローンの申し込みについてなど

 

裏面は条項となっており、とても量があるよう

に感じられるが、一分ずつしっかり読んでみる

とそんなに難しいないようではなく、読めば理

解できる内容になっています。

 

いずれにせよ、業者は契約書の作成、および内

容をお客様に説明すること、理解させること

求められます。

 

※売買契約書および重要事項説明書のテンプレ

―ト書式については、宅建協会に所属していれ

ばダウンロード可能です。

 

売買契約に必要な書類

 

※契約時に必要な書類(契約内容に異なります)

 

【買主】

 

・印鑑(ローンを組む場合:実印 現金:認印でもOK)

 

・身分証明書

 

・ローン申込みに必要な書類

(※申込み予定の金融機関にて確認)

 

・手付金

 

・印紙代

(通例、仲介会社で印紙を用意、お客様より現金をいただく)

 

・仲介手数料半額相当金額

(通例、仲介手数料の半分を契約時、残りを決済時に請求)

(ただし、契約時にゼロでも、決済時全額でも法的に問題はない)

 

【売主】

 

・登記済権利証または登記識別情報通知

 

・実印

 

・印鑑証明書

 

・印紙代

 

・仲介手数料半金相当額

 

 

契約締結

 

【買主】

 

1.ローン手続き

 

2.賃貸住宅の場合、現住居の解除手続き

 

3.社内融資を利用する場合の手続き依頼とスケジュールの把握

 

4.自己資金部分の現金化確認

 

5.諸費用の詳細

 

6.その他、特約や覚書にて交わした条件の履行

 

【売主】

 

1.抵当権が設定されている場合、その抹消手続き

 

2.測量を必要とする場合、その実施

 

3.境界の確認。明示できる状態にない場合の対応。

 

4.引っ越しスケジュールと引っ越し手順の確認。

 

5.その他、特約や覚書にて交わした条件の履行。契約~引き渡しまで長期化する場合は、時々物件の状態を確認し、状態に変化があれば売主・買主を交え対応。

 

決済

 

決済の時は新たに司法書士を交え売主・買主・

仲介会社が集まり基本的に買主が組む住宅ロー

ンの銀行にて行います。

 

契約書をもとに司法書士が売主から買主に所有

権移転できる書類がそろっているか確認を行い、

問題なければ、買主のローンを実行し、買主か

ら売主へ残代金の振込を行います。

 

また、固定資産税・都市計画税の清算金の支払

も行い、また合わせて司法書士には登記費用

、報酬を支払い仲介会社へは仲介手数料を支

払います。

 

売主より引き継ぐべき書類や鍵などを買主に

してもらい、決済は無事終了です。

 

司法書士は登記のため法務局へ(売主の抵当権

抹消がある場合は、売主と共に、抵当権を設定

している金融機関に)向かいます。

 

買主と買主担当の仲介会社は現地へ行き、引き

渡し確認を行います。

 

 

残金清算・引渡し

 

残金清算・引渡し準備

 

1.売主の引渡し状況を確認する。付帯設備表・物件状況報告書と照合する。

 

2.買主に対して、敷地境界の明示ができる状態にあるかの確認

 

3.司法書士の手配、打合せ

 

4.直前に、権利上の変動調査・確認をする

 

5.その他の契約内容の履行状況を確認する。

 

6.抵当権抹消が必要な場合、金融機関に内容、方法、金主を確認する。

 

7.残金・清算金・仲介手数料の領収書を準備する。

 

8.各種清算金の計算資料を用意する。

 

9.評価証明書の取得

 

10.売主・買主・司法書士に残金清算の日時・場所の確認連絡をする。

 

11.当日の持参書類等の連絡確認をする。

 

12.先行登記、先行入居が必要な場合、その準備と実行。内容変更があった場合は、その時点で覚書等を調印する。

 

引渡し

 

全ての支払いが無事終了しましたら、売買対象

物件に行き、契約時の約束通りの状態になって

いるかを付帯設備表などを見ながら買主に確認

してもらいます。

確認が終わり、問題が無ければ「引き渡し証書」

に買主・売主に押印いただきまして無事終了と

なります。

 

ただし契約が締結しても取引は完了していません。

 

残金をすべて清算し、物件の取引が済んだとこ

ろで初めて取引が完了したことになります。

 

今までの書類上の取引から、物件と金銭の事実

上の実際取引となります。最後まで気を緩めず

に、慎重に進めます。

 

契約後に顧客フォローを怠るとクレームに繋が

りやすくなります。

 

スムーズな決済・引渡しを行うためにも契約後

継続的なフォローを心がけましょう。


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