15 契約の流れとローンの申し込み➀

契約とローン申込み

 

買付申し込みをして売主から合意の意向があれば

いよいよ契約へと進みます。

 

通常は不動産会社の事務所にて売主・買主・仲介

会社が集まり契約となります。

 

契約では契約書、重要事項説明、付帯設備表・物

件状況報告書・仲介手数料支払い承諾書などさま

ざまな書類の説明を行い、記名し押印いただきま

す。

 

これらの書類は慣例では、売主担当業者が作成

致しますが、決まりはありません。

 

どんな物件でもすぐに作成できるよう、一歩一歩

着実に覚えていってください。

 

また、合わせてローンの申し込み書類に記載して

いただき、契約終了後すぐにローンの申し込みを

行います。

 

 

契約の準備の確認

 

以下の項目を漏れなく契約の前に確認をしておく

ことが必要となります。

 

1.取引価格の確認

 

2.引っ越し、引き渡し時期の確認

 

3.支払い条件、支払い時期の確認

 

4.住宅ローン等の確認(必ず事前審査)

 

5.その他の特約事項の確認

 

6.重要事項説明書作成のための、必要事項の調査、資料入手

 

7.安全な取引の為に、権利関係の調査・確認

 

8.現地確認

 

9.書類作成(売買契約書、重要事項説明書、添付書類、仲介手数料承諾書、領収書等の保証書、その他の必要書類、覚書等

 

10.責任者による契約書内容の確認、および捺印

 

11.売主、買主への契約日時・場所・持参物の確認

 

契約締結

 

契約当日の手順

 

1.場所・書類等のセッティング

 

2.営業担当者が売主・買主を紹介

 

3.契約手順や所要時間などの概略と予告を告げる

 

4.宅地建物取引士が、資格証を提示

 

5.重要事項説明。重要事項説明書に従って、添付書類と照合し、全項目について必ず売主・買主に内容の理解を確認しながら説明を進める

 

6.付帯設備・物件状況の確認

・「付帯設備表」「物件状況報告書」にしたがって、説明・確認し、双方の同意を得る。内容は事前に売主から物件現地で確認しておく。

・「付帯設備表」「物件状況報告書」は仲介者からではなく売主から買主へ直接内容を報告・引継ぎ形式になっているが、仲介者として内容の確認は必ず行う事

 

7.契約締結

・売買契約を双方に対して明確にする。

・契約条文を読み合わせながら双方に説明と理解の確認を取る。

・契約書に署名捺印。必ず当事者本人によって行い、営業担当が変わって捺印しない。(トラブル発生の際、本人の意思確認の重要なポイントとなる。)

 

8.手付金の授受

・受領書の発行

・印紙代、その他諸費用の受領をする。

 

9.一般媒介契約書(買主)・仲介手数料承諾書への署名捺印。

 

10.手数料半金の受領と領収書の発行

 

11.契約締結終了後に店長に同行してもらい、祝意とお礼を述べ終了の挨拶をする。

 

最も重要な重説と契約書

 

 

重要事項説明書・契約書は取引形態が仲介の場合、

慣例として売主担当の業者が作成するのが一般的

ですが、あくまで慣例ですので、法的ルールはあ

りません。

 

契約時には、まず重要事項説明書にて宅地建物

取引士が取引士証を提示のうえ、買主に物件の

説明を行わなくてはなりません。

 

※宅建業法の条項参照

これは、不動産取引に不慣れな買主に対し、プロである業者が購入予定の物件がどのような物件であるか説明を行い、物件購入に対し充分理解したうえで契約できるよう、法律で定められております。(宅地建物業法大35条)

重要説明事項が終了しましたら次は売買契約書の読み合わせです。

重要事項説明書同様、業者に作成の義務がかせられております。(宅地建物業法第37条)

取引する種別(土地・戸建・マンション)、新築か中古か、売主・買主の区分(不動産業を持っているか否か)などで書式が分かれております。

 

重要事項説明書の項目

 

A不動産の表示

B売主の表示と占有に関する事項

 

Ⅰ取引対象となる土地に直接関する事項

 

1.登記記録または登記簿に記載された事項

 

2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要

 

3.私道に関する負担等に関する事項

 

4.飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況

 

5.宅地造成工事完了時における計上・構造等

(対象不動産が未完成物件または新規物件の時)

 

6.当該土地が造成宅地防災区域内か否か

 

7.当該土地が土砂災害警戒区域内か否か

 

8.当該土地が津波災害警戒区域内か否か

 

9.その他

 

Ⅱ取引条件に関する事項

 

1.売買代金および交換差金以外に売主・買主館で授受される金額の額

 

2.契約の解除等に関する事項

 

3.損害賠償額の予定または違約金に関する事項

 

4.手付金等の保全措置の概要(宅地建物取引業者自らが売主の場合)

 

5.支払金または預り金の保全措置の概要

 

6.金銭の貸借のあっせん

 

7.割賦販売に関わる事項

 

8.土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算

 

9.土地の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置

 

Ⅲその他重要な事項

 

Ⅳ付属書類

 

Ⅴ備考

 


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