投資物件はどのように購入するの？
物件の具体的な購入の方法
投資物件の購入する方法というのは、正直いろい
ろとあります、また企業が直販しているような物
件はパッケージになっているので販売先会社がほ
とんどの手続きを進めてくれます。
そのような場合はそれぞれの販売会社に聞くとい
いかもしれません。
ここでは個人で物件を見つける事から契約までを
説明したいと思います。
不動産投資に興味があるけど、具体的にどんな感
じの流れなのかを分からない方向けの説明ですの
で初心者の方はこんな流れなのかと理解していた
だければと思います。
1.サイトを使って物件を選ぶ
投資物件を探す場合はポータルサイトを利用しま
す。
サイトは
があります。
多くの不動産投資をしている大家業の方は楽街で
物件を探されている方が多い印象です。
正直に言いますと良い物件はサイトに載る前に、
成約されていることもあります。
そういった場合というのは不動産業者がネットを
介さず、親しい顧客に直接情報を流している場合
です。
ですので良い物件を手に入れたいのであれば、い
ろいろな不動産屋さんに通って良い物件はないか
確認することが良いのですが、まずはポータルサ
イトを使って物件の良し悪しを色々と比較し勉強
するのも良いでしょう。
なかには掘り出し物もあると思いますので、そう
いった場合は資料請求するなり問合せするなり、
詳細を確認しましょう。
問合せすることで不動産業者がこの方は購入意欲
のある方と見てくれるので、たとえその物件を購
入しなくても仲良くなり優先的に物件を紹介して
くれることもあります。
ただ押し売り的なものもありますのでそこは精査
して物件を購入しましょう。
2.買い付けを入れる
サイトなどで気に入った物件があった場合に買い
付けを入れます。
購入前に一度金融機関に事前審査をすることが良
いでしょう。
買い付けはあくまで購入したい意思表示です、金
融機関から融資が下りているわけでは無いので、
正式な契約ではありません。
融資を受けるためにも、売主さんからの買い付け
の受諾は必要となります。
買い付けを出す際に金額を記入しますが、価格を
下げてほしい場合は希望の金額を記載して買い付
けを出します。
売主さんが条件をのめないようでしたら売主さん
から価格交渉が入ります。
3.融資審査を受ける
事前審査が許可出ている場合は次は本審査の申し
込みをします。
不動産投資ローンの申し込みとなり下記のような
情報を金融機関に提供します。
- 3年分の源泉徴収表や給与以外の収入があれば確定申告書
- 3年分の住民税課税証明書
- 3年分の納税証明書
- 売買契約書
- 賃貸借契約書
- 重要事項説明書
- 手付金の領収書
- 住民票
- 身分証明書
- 実印
- 資産等がある場合は確認できる資料
- 連帯保証人の3年分の源泉徴収表や給与以外の収入があれば確定申告書
- 連帯保証人の3年分の住民税課税証明書
- 連帯保証人の3年分の納税証明書
- 連帯保証人の住民票
- 連帯保証人の身分証明書
- 連帯保証人の実印
- その他、金融機関が必要とする書類
4.売買契約を締結する
本審査で融資が正式に決まる前に売買契約は締結
します。
融資が決まることが前提なので契約を進めますの
で、融資が下りない場合は特約条項として違約金
の支払い義務はないものと契約に記載します。
またここでは手付金も発生します。
売買契約書は不動産仲介業の方が用意しますが契
約する際は契約書をしっかりと把握し、分からな
いに点は、都度確認し不利の無い契約であること
を確認、記名、捺印をしましょう。
5.管理会社の選定を行う
管理会社とは、入居者の決まった賃貸物件を管理
・維持していくことが主に業務となり具体的には
家賃集金や入居者からのクレーム対応、物件のメ
ンテナンスなどを行います。
管理会社に支払う手数料は家賃の3～5％が一般的
です。
管理会社を使わず自分自身で管理することもでき
ますが、時間がない方などは管理会社を選定する
必要があります。
実は近管理会社の選定は不動産業を行うにあたっ
て非常に重要なポイントで、悪い管理会社は客付
けが出来ない事があります。
空室が何カ月も続いてしまってはその間はその分
の収益が無くなり死活問題になりますので、管理
会社の選定は非常に気を付けなければならない部
分となります。
管理会社の選定方法としては、知り合いの実際に
使っている大家さんに聞いてみる事が一番ですが、
いないようでしたら以下を参照にすると良いでし
ょう。
- 所有する物件に近いところにある管理会社
- 成長している会社（成長している会社はそれなりに理由で取扱物件数が増えていっている）
- 昔ながらの管理会社は避ける（時代の流れに取り残されている）
- エイブル、ミニミニなどの仲介と管理業を一体管理している会社
6.金銭消費賃貸契約を締結する
金消契約（金銭消費賃貸契約）とは金融機関との
間で金消契約を締結することで、一般的に金融機
関で行うことが多いです。
重要事項の説明を受け、契約書などの書類に署名
・捺印を行います。
必要書類
- 本人確認資料
- 健康保険証
- 売買契約書・工事請負契約書等
- 実印・銀行印・通帳
- 収入印紙
- 印鑑証明書・住民票
- 抵当権設定の為の書類
- 火災保険関係書類
7.決済引き渡しを行う
金融機関から融資を受けた後、手付金を引いた残
りの残金を売主に支払います。
残金の支払いと同時に司法書士による所有移転登
記も行いこれで引き渡しは完了です。
不動産投資について知りたい方はこちら
