投資対象は一棟か？区分か?
目次
投資対象は一棟投資か？区分投資か?
不動産投資でインカムゲイン狙いの大家さんをや
りたい！
そう考えるなら建物付きの物件を購入することに
なるのですが物件を選定するにあたりアパートや
ビルなどの一棟物件を狙うのか?
またはマンションの一室を区分所有するのか？
迷うところかと思います。
ここでは一棟投資、区分投資それぞれのメリット
デメリットがありますので
説明していきたいと思います。
一棟投資のメリット
担保評価が出やすい
これは銀行の融資を受ける時に担保として、物件の
資産価値を調べることになるんですが区分に比べ、
一棟の場合は すべての土地が対象となるので担保
としての評価が高くなります。
ローン返済が滞ったとしても金融機関としても最低
でも土地の資産部分は回収できるからです。
出口戦略の方法がいろいろある
一棟投資ではずっと持ち続ける事はもちろん売却や
建て替え、更地にしてからの売却や駐車場などの別
の収益方法にすることができ、多くの出口戦略をと
ることができます。
運営費比率が区分に比べて低い
管理費、修繕積立金などが必要ないがその分自身で
積み立て等は必要になる。
だが区分投資と比べ、比較的低く収まるため利益率
は高くなります。
自販機など置ける場合がある
土地に関しては自身の所有物になるので、自販機や
駐車場を設置することで副収入を得ることも可能に
なります。
一棟投資のデメリット
修繕の費用が掛かる
内装部分の修繕費用は区分所有と特に変わりない
が、新築から10年ほどしてくると外観など劣化し
てくるため、補修が必要になってくる。
いわゆる大規模修繕などの時に多大の費用が掛かっ
てくるので、その費用を積み立てなどしておいて備
えておく必要がある。
立地条件が区分より劣る場合がある
駅が近い好立地の一棟所有の場合 、土地の価格が
非常に高いため利回りが低い場合があります。
利回りを求めるなら郊外の物件や駅から少し遠い所
となるため、区分より立地が劣る場合があります。
立地が劣るという事は客付けも劣ってしまうという
事になります。
区分投資のメリット
修繕費用は積立金があり、一度に発生しない
修繕積立金をしているので大規模修繕があった場合
には、その部分から修繕費用を捻出し足りない部分
は手出しとなります。
区分ではマンションを共有所有しているので、大規
模修繕であっても共有者で出し合って修繕するので
比較的金額は低い。
価格帯が低い
土地は共有のものとなり持分割合は低いのでその
分、価格は低くなり投資家としても購入しやすい。
中古物件だと数百万で購入できる場合がある。
好立地の場合が多い
マンションを建てる意味合いとして、駅が近い場所
など土地価格が高い場所に住みたいが一戸建てだと
高額になるため、土地部分を共有し、マンションと
して建てることで販売価格を下げることができま
す。
ですので駅が近いなどの好立地な場合が多いです。
区分投資のデメリット
担保評価が低い
土地部分の担保評価は共有保有となっているため、
非常に低いものとなります。
また専有部分はリフォームなどは行えますが外観
などの共有部分おいては、勝手に修繕すること
もできない為、そういった観点からも担保評価は
低くなり融資条件は一棟投資より厳しいものとな
ります。
出口が中古の販売のみ
区分所有は更地にすることもできないので、出口
は販売のみとなります。
雑収入がない
土地部分が共有になりますので、何もできないで
す。
まとめ
一棟投資 と区分投資のメリット、デメリットそ
れぞれありますが、
一棟投資は担保価値が高いためサラリーマンが
金融機関からの借り入れをした場合、
最大で年収の20倍と言われています（年収は最
低800万円は必要）
区分投資だと年収の10倍なので、担保評価は高
く最大限にレバレッジをかけることができます。
区分投資の場合は立地が良い場合が多いので、
空室になってもすぐに入居してもらえる場合も
あります。
また中古区分だと金額も安くなるので、複数所
有することでリスク低減を図ることも可能です。
固都税も一棟所有より安くなります。
投資対象判断はこれだけではありませんの、総
合的に判断してくださいね。
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