不動産用語

by てん ·

【媒介】

媒介とは不動産売買をする際に売主と買主の間に立ち、公正な取引に導くための仲介のことをいう

媒介には『一般媒介』『専任媒介』『専属専任媒介』の3種類がある。

一般媒介：売主が自由に不特定の不動産業者に売却を依頼できる媒介

専任媒介：売主は特定の１業社のみに売却業務を依頼する。なお自信が買主を見つけた場合は依頼した業者を介せず自らが直接契約することが可能。

専属専任媒介：特定の１業者のみに売却業務をいらいする。自らが買主を見つけた場合でも必ず依頼した業者を介して契約する。

【手数料】

仲介手数料は、売主から３%+６万円(税別）、買主から3％+６万円(税別）の支払いを受けることができる。

【元付業者】

売主から売却以来をされた、仲介業者のこと。

【客付業者】

買主を見つけた仲介業者のこと。

【両手】

元付業者が客付業者にもなった場合は、売主側から買主側からそれぞれ手数料をもらうことができる。

【分かれ】

元付業者がいて、そこから物件情報をもらった他業者が客付けとなった場合、売主からの手数料と買主からの手数料はそれぞれ業者がもらうことになる事をいう。

【先あり】

【分かれ】の場合で物件情報をもらった側の業者からさらに別の業者がもらった側に情報提供を要求した場合に「先あり物件」となる状況。買主側に仲介業者が２つある場合は手数料はそれぞれ買主側から半分ずつ受け取ることになる。ちなみに真ん中に存在する業者は「アンコ」「アンコ業者」と表現される。

【買い分かれ】

先あり物件において、買い手側の手数料を分け合うことをいう。

【当方不払い】

売主が直接不動産情報などを発信している場合で、売主からは一切手数料を払わないことを条件に売却する意味。

【買付け】

購入申込書のこと。購入検討者が売主に対し購入意思を伝えるための書面。なお買付書には法的拘束力はないため書面を出した後で、キャンセルをしてもペナルティは発生しない。ただし軽い気持ちで取り消してしまうと相手側からの信用が下がってしまうので契約をする気持ちがあるうえでの提示が望ましい。

【売渡承諾書】

購入申込書に対する売主からの承諾書。購入意思と売却意思を合致させるために売主からは極力提出してもらうべき書類。

【瑕疵担保責任】

不動産購入後に隠れた瑕疵(隠れた欠陥）が発見された場合、民法では発見してから１年以内に売主に対して修繕の請求または、契約の解除を申し入れることができる。一般的な不動産取引では契約時に瑕疵担保責任期間を定めて取引することが慣例となっている。

なお、宅建業法上売主が不動産業者で買主が不動産業者でない場合は２年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられている。

【ポータルサイト】

仲介業では、SUUMO、アットホーム、ヤフー不動産などが該当する。エンドユーザーが不動産を探すために運営されるサイトだが、レインズよりも早く情報が掲載されることが多いため、業界関係者もチェックしている。

【市街化区域】

市街地として積極的に整備する区域で、用途地域を指定し、道路や公園、下水道等の整備を行い、住宅や店舗、工場など計画的な市街化を図る地域。用途制限に対応した建物を建てる事が可能な区域

【市街化調整区域】

市街化を抑制し、優れた自然環境を守る地域として、開発や建築が制限されている区域。基本的に建築が許可されていない区域(特別な場合は除く）

【既存宅地】

市街化調整区域の中で、市街化調整区域の精度が制定される前から建物が存在していた土地(宅地）については、既得権として建て替えは許可される。

【用途地域】

市街化区域内に定められた地域名称。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域に分類される。許可される建物の用途や面積が異なる。住宅関連は工場専用地域以外であればすべて建築可能である。

【建ぺい率】

敷地面積に対する建築面積の割合。１００坪の面積で60％の建ぺい率の場合、６０坪まで建物を建てる事が可能。

【容積率】

建物の各階の床面積の合計と敷地面積に対する割合。１００坪の面積で200％の容積率であれば、建物の各階の合計面積は２００坪まで立てる事が可能。

【公道】

公共の道路、建築基準法の道路。建物を建てる場合は建築基準法で４ｍ以上の道路に間口２ｍ以上が面した土地でなければ建物を建てることができない。

【私道】

公道に面していない土地に建築を可能にするため、ほかの所有する土地を道路とみなして使用する道路のこと。

あくまでも所有者は他人にあるため対抗要件として通行権などを設定しておく必要がある。いずれにしても私物の土地を通行するため将来的な不確定さがある。私道を接道として利用する土地は資産価値としても行動に面しているものと比較すると、評価が落ちる場合が多い。

【成形地】

整った形の土地。整備された土地。

【地勢】

土地の高低の状況など。平らな土地は「平坦地」、道路より敷地が高い場合は「高台」南方向に下り勾配になっている場合は「南垂れ」などで状況を示す。

【間口】

土地が道路に面している延長距離のこと。建築基準上は2ｍ以上面していなければ建築が認められない。

【旗竿地】

旗竿の形をした細い道路の奥に広がった土地の形状を示す。住宅販売業者が分譲する場合にこのような形状になるケースが多い。

【盲地】

敷地のどの部分も公道につながっていない土地のこと。このような場合、建築が出来ない土地となってしまうので私道によって要件を満たす必要がある。

【ライフライン】

ガス、水道、下水道、電気などのこと。市街化調整区域では、これらが未整備な場所も多くある。

【謄本・登記謄本】

土地や建物の公的証明書類。土地の場合は、地目、地積、所有者などが記載されている。建物の場合は、用途、面積、建築年月日、所有者などが記載されている。また、土地建物共にこれらを担保にした借り入れなどがある場合には借り入れ状況についても記載されることがある。

【公図】

平面的な土地形状と周辺の土地との位置関係を示した図面。謄本とセットで不動産資料として用いられる。精度区分あり必ずしも全てが正確な図ではない為、あくまで参考図的なもの。

【筆】

土地を区切る単位。土地全体が３つに区切られている場合は「合計で３筆の土地」という表現になる。

【合筆】

区分分けされている土地を一つにまとめてしまう事。

【分筆】

一つの土地を複数に分ける行為。

【現地測量】

土地の形状や面積などを計測するための作業。文字通りの現状の姿を把握するための測量。

【確定測量】

現状測量で計測した測量結果によって現地に境界杭を設置し、道路を含む全ての隣接地所有者と境界の確認を行い「境界合意書」を交わし境界位置の確定を行う測量。現況測量のみの場合と異なり、隣地との境界合意があるため将来に渡って境界紛争を防ぐ効果がある測量。

【地積更生】

確定測量を行い、登記簿面積と大きな誤差があった場合は「地積更生登記」を行う場合がある。この場合、測量図を基に地積を正しい値に登記しなおすため登記簿謄本面積の根拠として測量図も併せて登記されることになる。確定測量で隣接地との合意をしたうえに登記までされることにより、将来的な対抗要件となる。文筆をする場合も面積を確定して筆を分けるため確定測量が必要となる。

【公簿面積】

登記簿謄本に記載された面積のことをいう。

対して、実施に測量した面積については「実測面積」という。

土地の売買に関しては、公簿面積を使用する「公簿売買」と、実測面積を使用する「実測売買」がある。

実測売買の場合、公募面積と差異があった場合は㎡あたりの単価にて金額精算をして土地代金を支払うこととなる。

敷地面積が大きく公募面積の差が出やすい状況の場合は実測売買が用いられるが、住宅地などの小規模な土地に関しては公簿売買が多い。

【KPI】

KPIとは目標達成のためのプロセスを数値化したものです。

例えば成約3件と目標がある場合そこから逆算して行きます。

ネット媒体訪問数3000⇒お問い合わせ件数50件⇒面談10件⇒成約3件

このように数値化して月単位で実際の反響数と照らし合わせ、ズレが生じているようであれば修正していくこととなります。

【ビルダー】

ビルダーとは、住宅建築業のことで、ハウスメーカーのような大企業とは一線を画した工務店と同義で使用されることもあるが、工務店よりも営業力・施工許容力が強く、年間に数10～数100棟規模の住宅建築を手掛ける建築業者のこと。また売主の形態をとっているビルダーも多く、仲介することで両手を狙うこともできるので仲介業者は優先的に紹介することも多い。

【事前審査】

住宅ローンを組む前の金融機関による仮審査となります。本審査を行うことで住宅ローンを組むことができるのですが本審査にかかる期間は2週間程度かかるのに対して、事前審査は3日程度で終わります。事前審査の可否でどれぐらいの物件が購入できるかの判断ができる事、物件の買い付け申請を行うことができます。事前審査を行っていないと、物件に対して買い付け申請を受理してくれない場合がほとんどです。

【手付金】

手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。手付金を支払っても売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて売買代金の一部に充当されることが一般的です。

また不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に残代金の支払い・引き渡しが行われることが多いことから、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。

【法定耐用年数】

法定耐用年数とは減価償却資産が利用に耐える年数をいう。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合の、計算の基礎となる

軽量鉄骨　19年
木造　22年
鉄骨造　27年から34年
鉄筋コンクリート（RC）　47年