金融機関によって特徴が変わる!

金融機関からの融資の重要性

 

不動産投資を行うにあたって、金融機関から融資

を受けないと不動産投資はレバレッジをかけるこ

とができません。

 

金融機関をうまく利用し、不動産投資をしなけれ

ばいけませんので、融資をお願いする前にまずは、

それぞれの金融機関をよく理解することが重要で

す。

 

ここではそれぞれの金融機関の特徴を説明します。

 

融資の種類について(3つのローンの特徴)

 

住宅ローン(ほぼすべての金融機関)

 

業界用語で「実需」と呼ばれる、購入した本人が

住むためのマンションや一戸建てに使用するため

のローンになります。

 

他人に貸す目的で住宅を購入する際に住宅ローン

を利用することは、住宅ローンの規約で禁止され

ています。

 

そのため、フラット35であれば床面積が30㎡以

上必要などの要件があり、ワンルームマンション

ンのなどの購入には使えません。

 

しかしながら、実際は住宅を購入してから、購入

者が遠方に転勤になるケースなどもありますが、

その際にやむなく一定期間賃貸に出すことについ

て郵送物が届けば金融機関は察知できません。

 

転勤などにより一時的に賃貸に出すことは、暗黙

的に了承されており、住宅購入者もあえてそのこ

とについては金融機関にうかがいを立てる人は少

ない状況です。

 

このように、住宅ローンはあくまで本人の住宅を

購入するためのローンなので、アパートやマンシ

ョンなどの集合住宅を1棟丸ごと購入するために

利用することは出来ません。

 

住宅ローンの金利は、3つのローンの中で一番低

い水準となっています。

 

住宅ローンは自宅購入用の融資なので、当然なが

ら法人への融資は一切受け付けできません。

 

 

アパートローン(一部の金融機関取扱)

 

 

文字どおりアパートなどの収益物件を購入するた

めに金融機関が開発したパッケージ商品です。

 

アパートローンを持たない銀行も多くあり、そ

の場合は収益物件の融資は事業性融資として審

査されます。

 

アパートローンの特徴的な点は、物件評価や融資

対象エリアがかなり明確になっていることです。

 

例えば、政令指定都市から1時間以内で、対象年数

をRC47年、鉄骨34年で計算して、金額は1億円以

内などです。

 

属性審査についても、職業や収入の20倍以内や10

倍以内等の基準を満たしているという条件で、物

件評価以上の融資が可能な場合もあります。

 

融資期間についても、法定耐用年数以上の融資が

可能です。

 

金利水準は各金融機関の融資方針によって異なり

ますが、住宅ローンよりは高い水準になります。

 

アパートローンを保有する金融機関の多くが、新

設する資産管理法人への融資にも対応しています。

 

【アパートローンがある金融機関】

3大メガバンク、横浜銀行、千葉銀行、静岡銀行、スルガ銀行等

 

プロパー(事業性)ローン(ほぼすべての金融機関)

 

事業性融資とも呼ばれていますが、この呼称は俗

称であって「プロパーローン」というローン商品

があるわけではありません。

 

プロパーローンは、企業の設備投資のための融資

など、多種多様な一般事業のための融資です。

 

こうした事業のための融資の審査に乗っかって、

収益物件の審査も行われています。

 

プロパーローンの特徴は融資審査が定格化されて

いないため、住宅ローンやアパートローンと比べ

て審査期間が長くなります。

 

設備投資などであれば少々時間がかかってっも、

問題にならないことも多いですが、収益物件の場

合は審査に手間取っている間に、その物件がほか

の人に変われてしまうリスクがあるため、その点

では使いづらいと言えます。

 

しかし、融資基準がないがゆえに、融資残高に対

する上限もありません。

 

すべては金融機関との交渉次第になるので、融資

割合や融資期間について柔軟性のある対応が期待

できる場合もあります。

 

信金や信組は、収益物件の融資に特化したアパー

トローンを持っているところはほとんどないので、

収益物件への融資はすべてプロパーローンとして

取り扱われます。

 

金融機関の種類いについて

 

政府系金融機関

 

各都道府県に支店がありますので、不動産融資

も全国対応となります。独立行政法人や株式会

社の形態をとっています。

 

公的な機関のため他の金融機関とは異なる金融

基準で、創業時にも積極的に融資を出します。

 

住宅融資支援機構は融資条件に特色があり新築

のみの融資となります。

 

日本政策金融公庫は独自の計算式で築古の木造

にも融資を行いますが、最大15年程度の融資

期間となる場合が多いので利回りが高くないと、

厳しいです。

 

都市銀行

 

東京や大阪などの大都市に基盤を置き、全国に

多数の支店を持つ規模の銀行を指します。

 

現在、日本で都市銀行とされているのは5行。

融資基準は厳しくハードルが高い金融機関です

が、低い金利で借りることが可能です。

 

フルローンでの融資も可能ですが、基本的には

物件価格の7割~9割程度の融資割合になる場

合が多いです。

 

地銀・第二地銀

 

大都市、中都市に基盤を置き、本店がある都道

府県内や近隣の都道府県を営業エリアとしてい

ます。

 

地方銀行は各行でサービスに特色があります。

 

スルガ銀行(本店:静岡県)などのように県外

の人にも融資する地銀も一部存在しますが、基

本的には融資申し込みを行う本人の居住地にも

支店があることを求められます。

 

金利はメガバンクと信金の間ぐらいの水準であ

ることが多く、アパート経営向けのパッケージ

ローンを作っている地銀も何行かあります。

 

信託銀行

 

預金やローンなどの銀行業務に加えて、財産や

遺言などを管理する「信託業務」を行っていま

す。

 

不動産については、運用を任せて利益配分をう

けとることや、売買の依頼も可能。

 

また生前贈与、遺言書政策から相続まで、法的

な手続きにのっとった相続関連業務をしていま

す。

 

サラリーマンが利用しやすいオリックス銀行も

種別としては信託銀行になります。

 

信用金庫

 

信用金庫法に基づいて設立されている金融機関

で、その地域の循環的な発展に寄与することを

目的としています。

 

該当エリアの居住者しか会員になることができ

ません。

 

基本的にすべて事業性融資(プロパーローン)

として扱われます。

 

特徴的な点として、支店長の権限が比較的強く、

かなり柔軟な対応をしてくれる場合があります。

 

金利水準は高めとなりますが、付き合いが長くな

る金利水準も柔軟に対応してくれます。

 

信用組合

 

信用組合では、預金・融資はともに組合員のみが

利用できます。

 

組合員以外からの預金は、金融機関で預かる資金

の20%以内まで、組合員以外への貸し出しにも制

限があります。

 

信用金庫の特徴に類似していますが、積極的に不

動産の融資をしている感じではありませんが、個

人や零細企業事業者を相手にしているため、相談

に乗ってくれやすいです。

 

農業協同組合

 

営業区域内にある期間に口座を持つ組合員を対象

に、預金や融資を行っています。

 

農業を仕事にしている人だけではなくても口座を

開設できます。

 

土地所有者が賃貸住宅を新築する際の融資が対象

となります。

 

金融庁の管轄でないため独自の融資基準で、担保

も預金等柔軟な対応をしてくれます。

 

金利も都市銀行に近いかそれ以下の場合もありま

す。

 

ノンバンク

 

貸出(融資)のみを行う金融機関です。

 

貸金業法に基づいて設立され、個人向けとしては、

審判会社やクレジットカード会社、消費者金融会

社がこのカテゴリーに入ります。

 

銀行などと比較すると融資の金利は高金利ですが、

審査や手続きが速いというメリットもあります。

 

再建築不可や既存不適格物件や年収が低く自己資

金が少ない人にも貸し出しをしますが、ノンバン

クから借り入れをしていることを他の金融機関は

よく思わないことがあります。

 

ゆうちょ銀行

 

民間銀行ではありますが、独自のローンはなく、

預金や国債を担保にした貸し付けのほか、ソニー

銀及び新生銀行のローン商品を代理店として扱っ

ています。

 

賃貸併用住宅で自宅部分の面積が1/2いじょうの

ところ、1/3でも可という条件があります。

 

金利は住宅ローンの中では高いです。

 

 

ネット銀行

 

対面型の実店舗を持たずインターネット上での取

引がメインです。

 

店舗がない分、比較的手数料が低く、預金金利が

優遇されていたりする場合が多いのが魅力です。

 

手続きがネットで完結するほか、ホームページの

使いやすさも特徴です。

 

賃貸併用住宅の融資で期待できます。

 

 

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