投資対象は新築か中古か?

投資対象は新築か中古か?

 

不動産投資において賃貸収入を狙うにあたり新築

で新しく建てるのか、中古で購入するべきか?

どちらにすればよいでしょうか?

 

ここではそれぞれメリット、デメリットを解説

ていきたいと思います。

 

新築物件のメリット

ローン期間が長い

 

新築の場合だと物件の法定耐用年数がMAXの状態

なので、借り入れ期間は金融機関によりますが、

法定耐用年数により決められています。

 

借入期間がながければ長いほど月々の返済額が低

く抑えられ、月々の賃貸収入-月々の返済額=

月の利益が多く残ることになります。

 

償却期間が長いので長期にわたって償却可能

 

減価償却期間は法定耐用年数により決まります。

新築物件の場合は法定耐用年数がMAXなので、

期にわたり必要経費として計上することができま

す。

 

新築プレミアムにより賃料が高い

 

日本人は新築物件に住むことが一般的に好まれま

す。

 

ですの多少賃料が高くても、入居者も付きやすい

状態にあり新築当初は高い賃料収入があります。

 

修繕までのランニングコストが低い

 

外壁塗装や屋根のなどの大規模修繕は新築から10

年以上たったころに発生します。

 

単純に新築物件の場合は修繕対応までに、中古物

件より期間が長いものとなります。

 

10年保証

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律」により

完成引渡しから10年間保証が義務となっていて、

建物に瑕疵が見つかれば、売主や施工会社、ハウ

スメーカー等に修補を求めることができます。

 

保証期間内に住宅事業者が倒産してしまった場合

は、保険法人に直接請求することも可能です。

 

新築物件のデメリット

 

賃料の下落を考えなければならない。

 

新築の時は新築プレミアム価格の賃料で少し割高

でも、入居してくれるのですが数年したら新築で

はなくなりますので価値が低くなります。

 

近隣物件の家賃相場との比較により、高い賃料設

定だとすれば家賃設定を下げる事を考えなければ

いけなくなります

 

元金が減りにくい担保余力が低い

 

担保余力とは、不動産を担保にして融資を受けた

場合、その不動産の担保価値の残りのことを言い

ます。

 

例えば5,000万円の担保価値の土地を利用して、

3,500万円の融資を受けた場合は残りの担保価値

は1,500万円となります。

 

新築物件を購入した場合は、長期でローンを組む

ことが多いので元金部分の返済が低くなり、担保

余力の回復は遅くります。

 

一度の減価償却費が低い

 

法定耐用年数が長いので、一度に減価償却できる

費用は少なくなります。

 

収益もその分残りの耐用年数が少ない中古物件と

比べると低くなります。

 

 

 

中古物件のメリット

 

家賃の下落が止まっている(適切な保守が必用)

 

新築状態での家賃設定より時間が経つにつれ家賃

の下落は緩やかになってきます。

 

築年数が大きい中古物件を検討している場合は、

賃下落がほぼ止まっている状態なので利回り等の収

支予測が立てやすくなります。

 

一度の償却費が高い

 

法定耐用年数が短くなるので、ローンの期間が短く

なり一度の償却費用が大きくなります。

 

その分収益も大きくなります。

 

リフォームにより差別化で改善が期待できる

 

築古物件でもリフォームにより空室リスクを軽減し

たり、家賃の値上げを実施したりと収益アップを検

討することができます。

 

アパートの空室が多い状態だったり、マンションだ

と入居者がいない状態だと割安の販売価格で売りに

出されている場合があります。

 

そのような物件を購入し、リフォームなどの付加価

値をつけることで利回りを大きくすることが期待で

きます。

 

中古物件のデメリット

ローン期間が短い場合が多い

法定耐用年数が短くなるので、ローンの期間が短く

なり月々の返済額が大きくなり利益が低くなります。

 

減価償却期間が短い

 

法定耐用年数が短く長期に渡っての必要経費の計上

が新築物件と比べるとできません。

 

賃料が低水準

 

新築プレミアムが無い事と建物の老朽化で建物の

評価は下がってきます

 

建物の評価の低下は家賃にも反映されることとな

り、築古になるほど低下します。

 

ランニングコストが高い場合が多い

 

建物の老朽化は必然的に修繕費の増加につながっ

てきます。

 

中古物件を購入する場合、前オーナーのメンテナ

ンスが不十分な場合あります。

 

そのような場合購入したすぐに、修繕が必要にな

って売る場合があります。

 

まとめ

新築物件か?中古物件か?

 

それぞれ一長一短あり不動産購入に関しては、難

しい判断が要されます。

 

ともに大きく絡んでくるのが、法定耐用年数とな

りこれにより金融機関からの借入期間が変わって

きたり、減価償却費用も変わってきます。

 

メリット、デメリットお互いにあるのでどちらが

良いとかはいえません。

 

ご自身の置かれている状況によって新築物件が良

いのか?中古物件が良いのか?を判断されること

が望ましいです。

 

新築物件は初心者向け!?

 

新築当初は修繕なども必要なく、空室リスクも比

較的少ないので大家業としても取り掛かりやすい

印象があります。

 

また建物に瑕疵があった場合でも10年は保証されて

いるので、その点も安心かといえます。

 

対して中古物件は販売価格が低い場合、リフォーム

など付加価値をつけることによって利回りを大きく

することが可能なのでしっかりとした経営戦略を持

っていれさえすれば高い利回りを期待できます。

 

また中古物件の銀行融資を受ける際も物件自体の担

保評価が低く、融資審査が厳しいものとなります。

 

事業計画書や収支計算書などを金融機関にて提示し

て認めてもらわなければなりません。

 

中古物件を購入される場合は、新築物件を購入され

る場合以上にしっかりと知識などをいれて購入検討

してください。

 

 

不動産投資について知りたい方はこちら

不動産投資とは?


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