失敗するサラリーマン大家さん!

こんなサラリーマン大家が失敗する!

 

・失敗しそうという現実から目を背けようとしている

 

・家賃の下落、空室対策、家賃滞納者の把握をしていない

 

・自分のやりたい理想を追求して自己満足している

 

・人脈を構築していないため適切なアドバイスをもらえていない

 

・区分マンションなど少数だけ所有している

 

・会社員をやめる

 

以上のような項目に当てはまるこんなサラリーマン大家の方は要注意!

 

 

➀事業主という感覚がない!

 

営業マンの言いなりになり、投資物件を購入すれ

ば毎月これだけのキャッシュフローが出て、今の

収入にプラス出来て裕福になれますよ!

 

そんな言葉で物件を購入された方も多いのではな

いでしょうか?

 

確かに持っているだけで、キャッシュフローが増

える事は間違いないのですが、期待収益率などは

計算していますか?節税対策は?空室対策は?

 

物件はただ何となく持っているだけでは、収益率

は下がっていってしまいます。

 

➁収益不動産を購入するのが最終目標になっている。

 

サラリーマンにとって投資不動産を購入する事は、

人生おいて最大に興奮もしくは緊張する場面では

あります。

 

そんな不動産を保有することが人生のステータス

と捉えて、人より上に立てることが目標になって

いる方が多いかと思います。

 

そんな理由でただただ物件を持っているだけだと、

収益率は下がっていくだけとなります。

 

➂出口戦略がない

 

投資物件を購入したもののその後のことは考えて

いますか?

 

サラリーマンは基本ローンで購入されているかと

思いますが、物件価格と返済残額の損益分岐点が

どこにピークあるは理解されているでしょうか?

 

一番ピークの時に手放さず、常に保有し続けるこ

とでマイナスキャッシュフローに陥っては、大家

さんとしては失敗です。

 

➃厳しい融資条件で購入している

 

融資を受けられた金融機関は一つだけで決めてい

ませんか?

 

営業マンの言いなりに金融機関を決めていません

か?

 

そんなあなたは高い金利で借り入れをしている可

能性があります。

 

 

そもそも不動産投資の目的とは?

 

不動産投資を行う目的は定期的な収益、つまりキャッシュフローを安定させ、資本の保護をしながら資本の増加を狙っていくことを言います。

 

不動産収益を安定させるには所得、税務上の利得、

税金対策を把握することが大前提です。

また大家業というのは常に現金が必用になってき

ます。

常に現金をプールしていないといざというときに、

対応できずさらに借入する羽目になったりもしま

す。

 

毎月キャッシュフローが入るからといって、すべ

て使っていては不動産投資事業としては成り立ち

ません。

 

収益不動産を事業として捉えるために気を付けるべきこと

 

まず資金計画、経営計画を人任せにしないことで

す。

 

他人に任せていてはいつまでたっても自分でどん

な収支で回っていっているのか我把握できません。

まずは自分で知ることから始めましょう。

 

個人と法人では現金の残り方が違うので、収益物

件を購入する前に法人で行うべきか個人で行うか

の検討をおこなう。

 

購入時点から税金の支払いは始まっているので、

支払う税金ありきで資金計画及び経営計画を立

てます。

 

購入するために自己資金が底をつかないように

気を付けて下さい。賃貸事業において現金が何

より重要です。

 

金融機関は複数機関を回ることが大前提で、

融機関にとって望ましい投資家の属性は年収と

金融資産がある事です。

 

金融機関との相性もあったり、交渉の仕方次第

で優遇される場合もありますので最善の努力を

行ってください。

 

購入時からの家賃下落を想定して経営計画を立

ててください。

 

レバレッジをかける

 

融資を得ることで今まで不可能な投資が行えるよ

うになります。

 

自己資金に融資を促すことで、より高額な物件を

購入できる

 

融資を得ることで、自己資金をその他の投資など

別のことにも使えます。

 

自己資金で他の投資に回せるのでリスクヘッジが

出来ることもあります。

 

 

購入時から出口を見据える

 

そもそも不動産投資というのは出口で始めて利益

が確定します。

 

その認識を持っているオーナーが非常に少ないよ

うです。

 

不動産を買いさえすれば、ずっと不労所得が入っ

てくるというイメージを持っている人がいますが、

それは勘違いです。

 

不動産投資自体の持つスタイルはインカムゲイン

とキャピタルゲインの2種類があり

 

キャピタルゲインについては出口が大切です。

 

不動産投資は出口を見てなるべく短い間に利益を

確定する方がリスクは少ないものとなります。

 

勝った瞬間から出口を見据えることは絶対必要な

ことです。

 

管理会社仲介業者を敵にしてはならない

 

あるおばあさんがアパート経営をしていて空室が

出ていたそうです。

 

仲介業者と契約していたのですが、なかなか空室

が埋まらなかったので文句を言ったそうです。

 

そうするとどうなると思います?

 

その後も空室は埋まらずむしろ空室が増えていっ

たそうです.

 

その後僕の知り合いの不動産業兼大家さんに相談

したところ空室が無くなりました。

 

なぜ改善したかというと仲介業者に菓子折り持っ

て丁寧に謝りに行ったそうです。

 

仲介業者の方も一人の人間ということです。

 

仲介業者の方を敵にまわしはいけないという事です。

 

人によっては仲介業者の方に裏で謝礼一万円を成功

報酬として渡すこともしています。

 

そうすると紹介する物件を優先的に、顧客に紹介し

てくれたりもします。

 

 

テナントリテイション

新規顧客を得るためのコスト(原状回復、広告費)を考えた場合、既存顧客を大切にする方が費用対効果は高く、収益(家賃収入)が安定します。

 

 

 

人それぞれのスタイルに合わせて大家業をやることがベスト!

 

不動産投資は不労所得であり不労所得でもない

 

ある大家さんの話になりますがその方は親子で専

業大家していてRCを一棟所有しており、管理会社

を使わず、入居者の方と直接やりとりをしていま

す。

 

ですのですべての運営管理を仕事として親子で取

り生んでいるです。

 

外観の掃除とか賃貸費の集金だったりゴミ捨て場

の管理、掃除、水道などの故障対応だったり実労

働の部分が存在します。

 

その分、管理費がかからないので費用的には浮き

ますが、管理業に対しては労働としての対価とな

ります。

 

大家であっても本業で管理業を行っていては、労

働していることとなりそれではサラリーマンと同

じです。

 

だったら管理業社に代行してもらってサラリーマ

ンをしている方が実は効率的だったりもします。

 

自分でリフォームを仕事としている人は大家の仕

事をしながら、退去時のリフォームや修繕を自分

で行うことでコストを下げたり、サラリーマンを

しながら休日に空室物件のDIYを行ったりされる

方なんかもいます。

 

それも人それぞれ捉え方は違いますので、自分に

合ったスタイルを確立してください!

 

 

不動産投資について知りたい方はこちら

不動産投資とは?


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