不動産投資対象は都心が良いのか?

不動産投資対象は都心が良いのか?地方が良いのか?

 

不動産購入する場所は都心か地方によって、メリ

ット、デメリットが異なりそれぞれ投資戦略が変

わってきます。

 

まずは、それぞれのメリット、デメリットを把握

し投資対象を選ぶと良いでしょう。

 

また都心といっても東京23区と一部市、大阪市、

横浜市、名古屋市内の駅から最低徒歩10分圏内

を指します。

 

都心のメリット

 

空室リスクが低い場合が多い

 

特に東京都は日本の人口が減っていっている中

で、常に増え続けていて今後も横ばいの水準で

移行する予想となっています。

 

人口の将来見通し

 

賃貸物件の供給過多となっているとはいえ、需要

もそれなりにあるので地方に比べれば今後も空室

リスクは低い予想がうかがえます。

 

賃料水準が高い

 

都心部の土地価格水準は高いためその分、賃料に

も反映されます。

 

また入居者の収入も都心部に勤めている人は、収

入もそれなりに高いので地方物件より賃料が高め

でも入居してもらえます

 

部屋の面積が狭くても需要がある

 

賃料を低くするには、居住スペースが狭くなる

とはしょうがない事です。

 

入居者も理解した上で入居してくれますので、お

風呂もシャワー室しかない、駐車場がない、寝る

場所はロフトなどの物件でも需要はあります。

 

また学生や単身者の数も多く、1ルームの需要も

今尚多いのが現状です。

 

更に部屋の面積が少ないという事は、建物の延床

面積も少ないので総じての建築費用も低くなる傾

になります。

 

入居者のバリエーションが多い

 

都心部はインフラが整っていて住みやすい環境に

あるため、いろんな業種の社会人、学生、お年寄

りの方、外国人、家族、独身の方などいろんな方

の需要が見込めます。

 

土地価格が高い

 

都心部は総じて土地価格が高いので、建物を更地

にしても土地の部分だけで高い取引が期待できる。

 

都心のデメリット

 

利回りが低い

 

土地価格が高い分、物件価格も高くなります。

その分利回りは低くなります。

 

ある程度の自己資金が必要な時がある

 

都心部の物件価格は総じて高いので、頭金の通常

1~2割必要なところ、それ以上になる場合がある。

 

その分レバレッジを利かせる事が無出来なくなっ

たり、次に物件を購入するにあたり資金不足で予

算を充てられなくなったりします。

 

 

地方のメリット

 

 

利回りが高い

 

土地価格が総じて安くその分、物件価格も低いの

で利回りは高くなります。

 

さらに中古物件の表面利回り10%を超える物件

も多い印象です。

 

積算評価が出やすい

 

積算価格とは、土地と建物を別々に現在の価値で

評価し、それを合わせた評価額のことを言います。

 

地方の場合、土地価格が比較的安くなりますので、

建物価格の占める割合が多くなります。

そうなると減価償却費を大きくなり節税ができる

ので、その分利益が大きくなりメリットとなりま

す。

※土地に対しては減価償却できません。

 

地方のデメリット

 

 

空室リスクが高い場合がある

 

地方はまず都市部と比べ人口密度が低いので、

必然的に集客力が落ちます。

 

また物件近くに大企業や大学などがない場合、

安定した入居が見込めない事が多いです。

 

入居者の移動手段は車の場合も多いので、駐

車場も必須となってきます。

 

賃料の下落率が高い場合がある

 

地方の場合は入居に対しての集客力が落ちる場

合が多いので、その場合に賃料を頻繁に下げ

集客することも考えられます。

 

賃料水準が低い

 

地方は物件に対しての土地価格が安い事と物価、

給料水準が都市部に比べて低いので、その分賃料

も低めの設定となります。

 

土地の価格が低い

 

土地価格が比較的安いので、出口で売却をした場

合に建物込みの販売価格が都市部より劣ることが

あります。

 

需要がない場合があるため人口やバランスを見極める必要がある

 

収益物件エリアの特性をしっかりと見極めていな

いと空室が多くなることがあります。

 

その地域の人口推移、地域にある企業や大学などの

動向(撤退傾向にあるのかなど)を把握したうえで

購入検討する必要がある。

 

まとめ

不動産投資対象は都心が良いのか?

地方が良いのか?

比較的にリスクが少ないのは、都市部の収益物件

となりますが利回りが低かったり、購入金額が高

めとなるので投資当初は複数物件を持つ事が難し

いでしょう。

 

地方の収益物件は空室リスクが非常に大きいの一

言につきます。ですが利回りが大きな物件も多い

ので、空室リスクさえ克服できればそれなりの収

益は見込めるでしょう。

 

ただし家賃を大幅に下げてしまっては利回りが下

がってしまい、地方で収益物件を持つ意味合いが

少なくなるので家賃をなるべく下げない努力も必

要です。

 

また減価償却が大きすると簿価も大きく下がって

しまい、物件売却時の税金が高くなってしまうこ

とも考えられますので、出口戦略もうまく立ち回

る必要があります。

 

<5年以上の保有物件を売却した場合の計算式>

長期譲渡所得の税額は税率20%

例えば売却8,000万円、残債7,000万円、簿価5,000万円とすると

長期譲渡所得の税額は

(8,000万円-5,000万円)×20%=600万円となり手残りは400万円

同じ条件で簿価7,000万円だった場合

(8,000万円-7,000万円)×20%=200万円となり手残りは800万円

 

譲渡所得税の計算は残債ではなく簿価ベースとな

りますので、覚えておくとよいでしょう。

 

 

不動産投資について知りたい方はこちら

不動産投資とは?

 


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