不動産投資用語

GPI(総潜在収入)

Gross Potential Income

その物件に、空室・滞納による損失が全くないと仮定したときの年間の賃料収入総額(満室時の賃料)です。すなわち、その物件が1年間で稼ぐ事が出来る収入の限界値を表します。

 

EGI(実効総収入)

Effective  Gross Income

計算式:EGI=GPI-空室・貸倒損失+その他収入)

GPI(総潜在賃料収入)から空室損と貸倒賃料(滞納)を引き、自動販売機収入や看板収入などの雑収入を加えたものです。

 

OPEX(運営費用)

Operating Expenses

物件の管理運営にかかる費用や固定資産税・都市計画税、損害保険料などのいわゆるランニングコストの合計です。ローン利息と減価償却費が含まれないことにご注意ください。

 

NOI(純営業収益)

Net Operating Income

計算式:NOI=EGI-OPEx

EGI(実効賃料収入)からOPEx(運営費)を引いたものです。物件の実際の収益力を表しているといえる指標です。

NOIは日本語で「純利益」「営業純収入」「ネット収入」などと訳されることもあります。

 

Cap Rate(キャップレート、総合還元利回り)

Capitalization Rate

計算式:Cap Rate=NOI/物件価格

投資家の期待する不動産還元利回りのことを言います。

実際には、無リスクである長期国債の利回り(約0.1%)に不動産のリスクプレミアム(2~3%)と物件固有のリスクプレミアム(地域・築年数・構造など)を合算して導き出されるケースが多いようです。具体的には東京都心部の一定グレードを5%と見て、その他の物件には更に個別リスクプレミアムを上乗せするという考え方が多いようです。

 

ADS(年間元利返済額)

Annual Debt Service

計算式:ADS=年間元金返済額+年間利息返済額)

年間の元利返済総額です。元利金等返済の固ADSは毎年一定額となります。

 

BTCF(税引前キャッシュフロー)

Before Tax Cash Flow

計算式:BTCF=NOI-ADS

課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。

 

ATCF(運営からの税引きキャッシュフロー)

After Tax Cash Flow

計算式:ATCF=BTCF-納税額

課税所得に対する税金を支払った後にのこるキャッシュフローです。

この時の納税額は、所得税・住民税の合計を指しており、固定資産税・都市計画税は既にOPEx(運営費)に含まれていることにご注意ください。

 

BTCFs(売却からの税引前キャッシュフロー)

Before Tax Cash Floe from sales

計算式:BTCFs=物件売却価格ー(譲渡費用+売却時のローン残高)

物件売却にあたり、課税所得に対する税金(譲渡所得税)を支払う前に残るキャッシュフローです。

 

ATCFs(売却からの税引き後のキャシュフロー)

After Tax Cash Flow from sales

計算式:ATCFs=BTCFsー譲渡所得税

課税所得に対する税金を支払った後に残るキャッシュフローです。このとき、譲渡所得税は

・譲渡所得=物件売却価格ー(取得費+譲渡費用)

(この時の取得費は、購入時の取得費から、減価償却費の累計を引いたものです。)

・譲渡所得税=譲渡所得×譲渡所得税

で算出されます。

 

LTV(借入金割合)

Loan To Value

計算式:LTV=借入額/物件価格

借入金額の物件価格に対する割合です。融資掛け目という言い方もあります。

一般的に物件購入時のLTVは、60~80%を目安と考えます。

 

FCR(総収益率)

Free and Clear Return

計算式:FCR=NOI/総投資額

NOI(純営業収益)の総投資額(購入諸経費を含む)に対する割合です。物件の投資効果率を表していると言える指標です。

 

K%(ローン定数)

Loan Constant

計算式:K%=ADF/現在のローン残高

ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まってくる指標です。融資金の調達コスト(=貸し手側から見る利回り)といえる指標で、K%とFCRを比較することによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができます。

 

CCR(自己資本配当率)

Cash on Cash Return

計算式:CCR=キャッシュフロー/自己資金)

自己資金総額に対するキャッシュフローの割合です。この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。

一般的には、購入後1年の税引前キャッシュフローで計算することが多いようです。

ConC%,EDR,ROE,ROIという事もあります。

 

Leverage Position(レバレッジ・ポジション、レバレッジ分析)

レバレッジ分析では、借入金によるレバレッジ効果を判定するためにFCR(実質利回り)とK%(ローン定数)の大小を比較します。FCRがK%を上回っていれば、借入金によるレバレッジ効果が働いて投資効率が上がっていると判断できます。その逆であれば、借入金の投入がむしろ投資効率の悪化を招いているという事を意味します。

レバレッジ効果が働いている場合をPositive(+)、そうでない場合を(-)と表現します。

 

DCR(借入償還余裕率)

Debt Coverage Ratio

計算式:DCR=NOI/ADS

ADS(年間元利返済金)に対するNOI(純営業収益)の比率です。DCRが大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなります。DSCR(Debt Service Coverage Ratio)と表現することもあります。

一般的には1.3以上を目安と考えます。

 

BER(損益分岐入居率)

Break Even Rate

計算式:BER=(OPEx+ADS)/GPI

OPEx(運営費)とADS(年間元利返済額)の合計額のGPI(潜在収入)に対する比率で、各年度のOPExとADSの合計をカバーするためには空室率をいくらまで許容できるかなどを判断するための指標です。BE%と表現することもあります。日本語で収益分岐率と訳されることもあります。

一般的には70%以下を目安と考えます。

 

期待収益率(割引率)(Discount Rate)

期待収益率(割引率)は、投資家がこの不動産に期待する投資利回りのことです。

期待収益率に絶対的な基準はありませんが、リスクとの関連から、「期待収益率=リスクフリーレート+リスクプレミアム」という式で表されます。

リスクフリーレートとは、国債に代表される確定利付債権のように危険性がない資産の収益率のことです。日本での今現在のレートは0%程度となります。

リスクプレミアムは、不動産投資市場に潜在する不確実性のことです。現在の市況では、リスクプレミアムは3%程度とするのが一般的なようです。

従って、現在の不動産投資における割引率は、5~6%とすることが多いようです。

 

NPV(正味現在価値)

Net Present Value

将来期待されるすべての金銭的収益を、投資家の期待収益率(割引率)をもちいて現在価値に割り引いた価値と、初期投資額との差です。

NPV>0であれば、その投資が投資家の期待を上回ることになり、投資価値があると判断できます。

 

IRR(内部収益率)

Internal Rate of Return

投資案件の利回りを示す重要な指標です。不動産投資においては、IRRは、不動産の運営や売却によって将来生み出されると期待されるキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる(すなわちNPV=0となる)複利の利回りを求めることで計算されます。

投資家の期待収益率よりもIRRが上回る投資案件には、投資価値があると判断できます。

 

PB(資金回収機関)

Pay Back Period

投資に要した自己資金は何年で回収できるかという数字です。

PB=自己資金/年間のキャッシュフローという式で簡易に計算できますが、より正確な値を求めるためには、各年度のキャッシュフローの累計が、いつ自己資金を上回るかを計算する必要があります。

 


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