一棟投資するならRC?木造?

一棟ものビルやマンション、アパートなどの建築

物の構造には複数の種類がありそれぞれ投資する

にあたってのメリット、デメリットがあります。

 

ここではそれぞれの不動産投資におけるメリット、

デメリットを分かりやすく解説していきたいと思

います。

 

代表的な建物の構造5種類

 

鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)

 

鉄骨を柱に鉄筋とコンクリートを組み合わせた構

造で、鉄骨のしなやかさと鉄筋コンクリートの強

度を併せ持っています。

 

法定耐用年数は住宅もので47年となります。

 

鉄筋コンクリート造(RC造)

 

鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造となり、

コンクリートの強さと鉄筋の引張力を併せ持つ

構造となります。

 

法定耐用年数は住宅もので47年となります。

 

重量鉄骨造(S造)

 

板の厚みが6mm以上の構造となり、強度、高

生が高い特徴があります。

 

法定耐用年数は住宅もので34年となります。

 

軽量鉄骨造(S造)

 

板の厚みが主に3mmもしくは4mmを使用した

構造となり、強度が重量鉄骨造より劣ります。

 

法定耐用年数は骨材の厚みにより変わり19年~

27年となります。

 

木造(W造)

 

木材は吸湿性があるので室内を快適に保つ性質が

あります。

 

法定耐用年数は住宅もので24年となります。

 

 

鉄筋コンクリート造のメリット、デメリット

メリット

 

構造的に長期にわたって運用できる(災害に強い)

減価償却期間が長い

木造より賃料水準が高い

耐用年数が長いため出口がとりやすい場合が多い

 

デメリット

 

建築コストやメンテナンス費用が高い

償却期間が長いので一度の償却費が低い

出口の建物解体費が高い

 

鉄筋コンクリート総評

 

鉄筋コンクリート造は他にも断熱性や気密性、遮

音性が高く入居者から見たらメリットが多くあり、

その分賃料も高めに設定しやすいです。

 

メンテナンスも定期的に行なうことで、建物の寿

命も長く長期にわたり収益物件としての稼働も可

能です。

 

中古物件購入の場合も残りの償却期間が長い場合

もあり、収益予測を立てやすいものとなります。

 

デメリットとしては建物の解体費用は坪当たり

4.5万円前後から高くて8万円費用が掛かります。

 

 

重量鉄骨造のメリット、デメリット

 

メリット

 

木造より耐用年数が長い

木造より減価償却期間が長い

木造より賃料水準が高い

 

デメリット

 

建築コストやメンテナス費用が高い

償却期間が長いので一度の償却費が低い

出口の建築解体費が高い

 

重量鉄骨造総評

 

メリット、デメリット共に鉄筋コンクリートと木

造の間に位置すると見て頂ければ分かりやすいと

思います。

 

ただし解体費用は鉄筋コンクリート造にかかる費

用とさほど変わりない。

 

木造のメリット、デメリット

 

メリット

 

改築、建て替えがしやすい

建築コストやメンテナス費用が低い

 

デメリット

 

運用期間が短い

賃料水準が低い

評価が出にくい

新築以外融資期間が短い

 

木造総評

 

建築費用が安価で解体費用もコンクリート造より

抑えれるため、建て替え等の検討が行いやすくな

ります。

 

築古となり集客が落ちた場合などに、思い切って

建て替えすることも鉄筋コンクリート造に比べ容

易です。

 

高層物件に必要なエレベーターなどの設置もなく

ランニングコストも低く抑えられます。

 

一方、木造の場合は劣化が早く30~50年で寿命と

なり、出口戦略を早期に考えなければいけないこ

とになります。(RCは長くて100年程度)

 

気密性、遮音性など鉄筋コンクリート造より劣る

ので、入居者のメリットも低くその分賃料も低く

設定されます。

 

中古物件を購入する場合は返済期間が短く設定さ

れることが多いのです。

 

まとめ

 

入居者目線からいえば、断熱性や気密性、遮音性

が高い鉄筋コンクリート造の部屋に住みたいのが

一般的です。

 

ですがその分家賃設定が高いので、集客率におい

てはエリアや物件の状況によって変わりはします

が、建物の構造での集客率はそう対して変わりま

せん。

 

木造の場合は建築費用が安く、利回りが高く望め

ますが、せいぜい3階建てまでの建築となります。

 

対して鉄筋コンクリート造の場合は建築費用は高

いですが、高層階にし部屋数を多くすることで利

回りを大きくすることができます。

 

出口戦略は鉄筋コンクリート造は中古物件として

の売却、木造の場合は更地での売却もしくは建て

替えが理想的です。

 

鉄筋コンクリート造の売却時期は耐用年数が最低

でも15年は残っている状態が理想となります。

 

どの構造の建築が一番良いのか?

 

どの構造の建築が1番メリットがあるのかは断言

することはできません。

 

それは置かれている立地条件だったり、土地価

格、建物の建築条件、状況などによりどの構造

の建築物がその土地に対して、一番採算が取れ

るかが変わってきてしまうからです。

 

ですので建築する場合は、総体的に見て鉄筋コ

ンクリ―トなのか鉄骨造なのか木造なのかを考

えましょう。

 

中古物件を購入する場合は残されている耐用年

数をまず把握して、将来的に採算がとれるのか?

 

今後大規模修繕が発生しないか?などを見てお

くべきでしょう。

 

 

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不動産投資とは?


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